7.4 以股權轉讓的方式轉讓不動產

案例背景

甲公司擬將其十年前外購的一處廠房對外出售，該廠房購人時的成本為1000 萬元，現對外出售的不含稅價格為5000萬元。根據稅法的規定，土地增值稅扣除項目金額合計為3000萬元（假定該房有六成新）。

問題：如何降低廠房對外出售環節高額的土地增值稅？

案例分析

直接出售廠房土地增值稅測算表

根據上表數據，對照土地增值稅四級超率累進稅率表，該交易對應的土地增值稅稅率為40%，速算扣除數為5%。

應納土地增值稅=2000×40%-3000×5%=650（萬元）稅負高達13%。籌劃方案

由于單獨交易廠房面臨較重的土地增值稅，因此可以考慮將廠房從甲公司分立出去成立乙公司，由乙公司持有廠房，再由乙公司將其股權轉讓給購買方，通過股權轉讓的方式間接實現廠房的轉讓。

根據現行政策，甲公司分立乙公司的過程涉及的廠房持有主體的變更不征收土地增值稅。乙公司后續轉讓的是其股權而非廠房本身，也不需要繳納土地增值稅。

通過該方案，甲公司可以節約土地增值稅650萬元。

法律依據

（1）根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。

（2）根據《財政部 國家稅務總局關于企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號），按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業，暫不征收土地增值稅。

案例總結

通過轉讓股權的方式回避土地增值稅的征稅是企業降低土地增值稅的方法之一，但該方法在理論界和實務界均存在一定的爭議。部分稅務機關依據稅法實質課稅的原則認定該類股權轉讓視同房地產交易繳納土地增值稅，因此在實際操作過程中應加強與主管稅務機關的溝通，主管稅務機關的認可是方案順利實施的前提。